부산 해운대 노후도시특별법 선도지구, 유력 재건축 단지 Top 3 분석 (1기 신도시 사례 비교)

해운대 신도시도 선도지구가 나올까요? 2025년 하반기 예정된 노후도시특별법 기준 발표에 앞서, 유력 재건축 단지 Top 3를 미리 분석하고자 합니다. 

 

1기 신도시 ‘노후도시특별법’ 선도지구 선정단지와 선정기준 정리

2024년 11월, 국토교통부는 ‘노후계획도시 정비 특별법’에 따라 1기 신도시 중 우선 정비가 필요한 지역을 ‘선도지구’로 선정하였습니다. 다른 곳을 제치고 그 단지가 왜 선정되었을까요?

 

1) 분당신도시 노후도시특별법 선도지구는?

분당-노후도시특별법-선도지구-선정된-단지-표시

분당 노후도시특별법 선도지구 선정된 단지
구역명	구성
샛별마을 구역	동성, 라이프, 우방, 삼부, 현대빌라
양지마을 구역	금호1, 청구2, 금호한양3·5, 한양5·6, 금호청구6
시범단지 구역	우성, 현대, 장안건영3
(기타) 연립주택	목련마을 (대원, 성환, 두원, 드래곤,삼정그린, 미원 외 다수)
공통요인	높은 주민 동의율 확보 대단지 구성으로 세대수 항목에서 높은 점수 추가 공공기여 및 장수명 주택 인증 등 가점 항목 적극 반영

 

 

분당은 노후도시특별법 선도지구 선정에서 가장 치열했던 신도시인데요. 그렇기 때문에 높은 주민동의율을 거의 모든 단지가 확보한 조건이었습니다. 실제로 4등으로 탈락한 단지와 3등으로 선발된 단지의 점수차이가 크지 않았다고 알려졌는데요. 

 

여기서 체크해야 하는 것은 같은 시범단지이면서 동의율도 높았던 "시범 삼성한신과 한양"이 탈락한 이유입니다. 탈락직후 추진위에서 입주민께 보낸 문자를 통해 알 수 있는 것은 분당의 다수 단지가 동의율 만점을 받은 상황에서 도시기능활성화 항목의 이주대책지원을 쓰지 않아서인데요. 

 

선도지구 선정에 있어 경합하는 단지들의 동의율이 모두 높다면 나머지 배점을 모두 충족해야 하는 것입니다. 이는 분당만 예외적으로 너무 과열양상으로 흘렀던 탓입니다. 나머지 신도시는 이렇게까지 치열하지는 않았거든요. 

 

2) 일산신도시 노후도시특별법 선도지구는?

일산 ‧ 평촌 ‧ 중동 노후도시특별법 선도지구 선정된 단지
지역	노후도시특별법 선도지구	주차대수
일산	백송마을 1단지 (삼부) 백송마을 2단지 (대림) 백송마을 3단지 (우성) 백송마을 3단지 (한신) 백송마을 5단지 (풍림,삼호)	세대당 0.73 세대당 0.45 세대당 0.45 세대당 0.58 세대당 0.57
	후곡마을 3단지 후곡마을 4단지 후곡마을 10단지 후곡마을 15단지	세대당 1.68 세대당 0.85 세대당 1.93  세대당 0.78
	강촌마을 3단지 강촌마을 5단지 강촌마을 7단지 강촌마을 8단지	세대당 1.67 세대당 0.7 세대당 1.4 세대당 1.12
공통	평균동의률 : 87.56% 가구당 주차면수 : 0.57 주차난 심각 곰팡이 누수 등 주거환견 열악 4개단지 통합으로 정비사업 추진 파급효과 높이 평가

 

 

일산신도시의 경우 분당처럼 95%이상의 높은 동의율을 보인 단지는 없는데요. 그래도 선정된 단지들의 평균동의율은 다른 단지에 비해 높은 편입니다. 

 

그리고 여기서 한가지 주목할 것은 주차대수 인데요. 일산신도시의 백송마을의 경우 주차난이 심각한 것으로 유명합니다. 세대당 주차대수 보면 말도 안되죠. 나머지 후곡마을이나 강촌마을의 경우도 세대당 평균주차대수가 적은 단지를 통합단지로 묶어서 평균주차대수가 확 낮아졌습니다.

 

그리고 모두 역을 끼고 있습니다. 후곡마을은 일산역, 백마마을은 백마역, 강촌마을은 마두역이죠. 역세권 여부가 노후도시특별법 선도지구의 공식평가표에 독립적인 항목으로 있는 것은 아닙니다. 하지만, 사업성 평가나 도시기능 활성화 영역 등에서 좋은 점수를 받을 수 있습니다. 

 

일산신도시를 통해 알 수 있는 노후도시특별법 선도지구 선정의 유리한 단지는 세대당 평균 주차대수가 적고, 역세권이면 유리하다로 축약됩니다. 

 

3) 1기신도시 선도지구 선정 결과로 알 수 있는 선도지구 선정에서 중요한 요소

• 동의율이 높아야 한다
• 세대당 평균 주차대수가 적으면 유리하다.
• 역세권이면 유리하다.
• 여러단지를 묶은 통합재건축이면 유리하지만 내홍이 있을 수 있다.

나머지 평촌, 중동, 산본신도시에서 선도지구로 선정된 단지도 위 사례와 비슷한데요. 이로서 알 수 있는 것은 위와 같습니다.

 

특히, 마지막 통합재건축을 하면 세대수 측면에서 유리할 수 있지만, 선정된 이후 단지별로 내홍이 있을 수 있기 때문에 잘 선정해야합니다.

 

이를 부산 해운대 신도시에 적용해보면 어떨까요?

 

해운대 재건축 유력 단지 Top3 분석

 

국토교통부는 2025년 1월에 열린 '노후계획도시 정비 지원기구 점검회의'에서 올해 하반기 중 지방 노후계획도시의 재건축 선도지구를 지정할 계획을 밝혔는데요. 특히, 정비 기본계획 수립 속도가 가장 빠른 곳으로 부산이 지목되어, 부산이 지방 노후도시 재건축의 첫 주자가 될 가능성이 크다고 언급되었습니다.

 

이에 저는 올초부터 해운대 신도시를 유심히 지켜보고 있는데요. 이에 관해서는 제가 포스팅을 몇개 해두었기 때문에 이를 읽어 보시면 왜 더 잘 이해되실 겁니다. 

 

▼ 부산 해운대 신도시 재건축 유망단지가 궁금하시다면 ▼

부산 해운대 재건축 유망 단지 Top9 : 노후도시특별법 + 실거래 상위 분석

 

지난 포스팅에서 저는 9개 단지를 선정했었는데요. 지난달 부산에 임장을 다녀오고 3개의 중심단지를 추렸습니다. 그 결과를 포스팅하고자 합니다. 

 

1순위: 좌동 해운대벽산1차 + 해운대 두산 + 해운대 한라

부산2호선 장산역 초역세권 벽산1차와 두산,한라아파트

	벽산1차	두산2차	한라
연식	96년	96년	96년
세대수	880세대	632세대	466세대
주차대수	세대당 1.11대	세대당 1.01대	세대당 1대
용적률	258%	253%	256%
역세권여부	초역세권	역세권	역세권
층수	24층	24층	26층

 

 

해운대한라는 1단계 해운대 신도시이지만, 거래가 활발한 단지는 아닙니다. 하지만 순위에 같이 묶인 이유는 토지의 모양상 함께 통합재건축으로 진행하는 것이 벽산1차와 두산2차에서 유리하기 때문이며, 더불어 현재 함께 진행하기 위한 소유주모임방이 존재하기 때문입니다. 

 

부산-해운대-노후도시특별법-선도지구-벽산1차-두산2차-한라-단톡방-현수막

 

벽산1차와 두산2차, 해운대 한라를 다른 단지에 비해 1순위로 선정한 이유가 바로 이것입니다. 아직 지방부동산에 대한 온기가 돌고 있지 않음에도 소유주끼지 모이는 단합력과 구심점이 있다는 것은 추후 동의율에서 큰 차이로 발생할 것이기 때문입니다. 

 

현지 부동산에 돌아다니며 문의드린 결과, 뚜렷한 성과나 모임이 있는 것은 아니지만 모임을 이끌어가고자 하는 분이 있는 것을 알게되었습니다. 유일하게 단지내에 현수막도 붙여있었고요. 

 

주차대수 면에서 살짝 불리하지만 그렇다고 해서 여기도 넉넉한 편은 아닙니다. 게다가 통합재건축이 된다면 장산역 초역세권이 되기 때문에 현재 높은 용적률의 문제가 해결될 수도 있습니다. 

 

 

2순위: 좌동 롯데3차 아파트 + 건영2차 아파트

롯데3차와 건영2차

	롯데3차	건영2차
연식	97년 11월	97년 9월
세대수	824세대	938세대
주차대수	0.82대	1대
용적률	230%	240%
역세권여부	아님
층수	20층	25층

 

 

롯데3차와 건영2차는 1단계 해운대신도시로 거래가 많은 단지에 속하기도 합니다.(이것이 왜 중요한지는 이전 포스팅 확인) 그만큼 사람들에게 인기있는 단지인데요.

 

초등학교와 중학교를 끼고 있고 부산에서 보기 드문 평지에 위치해 있습니다. 같이 붙어있는 단지이기 때문에 노후도시특별법 선도지구 선정이 진행된다면 통합할 확률이 높습니다. 특히 롯데3차는 세대당 주차대수가 적어 건영2차 입장에서는 같이 하면 좋을 것입니다. 

 

인근에 스포츠센터가 있고 편의시설 등이 있어 선도지구로 선정되지 않더라도 실거주하기 좋아보이는 단지였습니다. 

 

다만 역세권은 아닙니다.  

 

3순위: 대우1차 + 상록아파트 + 현대

해운대대우1차와 상록아파트 현대아파트, sk뷰아파트도 통합재건축이 되면 대단지가 된다

	대우1차	상록	현대
연식	96년식	98년식	96년
세대수	852세대	1000세대	957세대
주차대수	세대당 1.05대	0.72세대	세대당 1.04대
용적률	255%	226%	252%
역세권여부	아님
층수	24	20층	23층

 

이 세단지의 경우 제가 토지의 모양을 고려하여 묶은 것인데요. 3단지 모두 1단계 해운대 신도시에서 거래가 활발한 단지입니다. 즉, 선호도가 높다는 측면에서 재건축의 상품가능성이 높다고 할 수 있습니다.

 

또한, 추가로 sk뷰가 함께 진행될 수도 있을 것으로 보입니다. sk뷰는 주차대수가 세대당 0.61대이기 때문에 함께 진행된다면 세대수 측면이나 주차대수에서 유리할 것입니다. 

 

sk뷰아파트로 올라가는 경사-사진보다 경사도가 심하다

 

하지만, 대우1차에서 상록아파트를 거쳐 sk뷰로 올라가는 길의 경사가 있는 편이라 공사의 난이도는 상승할 수 있고, 그렇다면 공사비 증가의 문제가 발생할 수 있습니다. 

 

지금은 예측일 뿐, 정확한 것은 기준과 동의율이 만든다

하지만 이 모든 분석은 현재 시점에서 노후도시특별법이 해운대 신도시에 어떻게 적용될지 '예상'한 수준일 뿐입니다. 아직까지 부산시나 국토부에서 해운대 지역에 대한 구체적인 정비기준이나 선도지구 선정 방식을 공개한 것은 아니기 때문에, 실제 적용 기준이 어떻게 나올지는 앞으로의 발표를 지켜봐야 합니다.

 

더불어, 제가 언급한 단지들이 물리적 노후도나 입지 측면에서는 유리해 보일 수 있지만, 정작 가장 중요한 '주민 동의율' 확보 여부는 정비사업의 성패를 좌우하는 핵심 변수입니다. 이는 실제 사업 착수 시점에 가서야 확인할 수 있는 부분입니다. 즉, 현재 분석은 사전 예측이자 참고용이며, 향후 공식 발표와 주민들의 반응에 따라 순위나 전망은 충분히 달라질 수 있다는 점 확인부탁드립니다.